주택담보대출 금리의 5년 고정기간이 끝나면, 이후 적용금리와 남은 원금·기간에 따라 월 상환액이 달라진다. 잔액이 2억 5천만 원이고 남은 기간이 25년이라면, 연 4%에서 5%로 바뀔 때 월 원리금은 약 132만 원에서 146만 원으로 늘어난다. 거치기간 없는 원리금균등상환을 가정한 계산이다.
다만 ‘5년이 지났으니 금리가 오른다’는 뜻은 아니다. 새 금리가 내려가면 부담도 줄 수 있다. 먼저 볼 것은 내 대출이 5년 뒤 어떤 방식으로 금리를 다시 정하는 상품인지다.
5년 고정이 끝나면 모두 변동금리가 될까
처음 5년간 금리가 같았어도 이후 조건은 다를 수 있다. 혼합형은 처음 일정 기간을 고정한 뒤 약정한 주기의 변동금리로 넘어간다. 5년 주기형은 5년마다 금리를 다시 정한다.
금융위원회는 혼합형의 예로 ‘5년 고정 후 6개월마다 변경’을 설명한다. 모든 상품이 6개월 주기라는 의미는 아니다. 내 대출의 변경 주기는 약정서에 적힌 조건을 따라야 한다. 금융위원회 금리유형 설명
은행 앱에서 대출계좌의 금리유형과 다음 금리변경일을 찾아보면 출발점을 알 수 있다. ‘고정’이라고만 표시돼 있다면 은행에 “이번 고정기간이 끝난 다음에는 몇 개월마다 금리가 바뀌나요?”라고 물으면 된다.
새 금리를 정하는 기준도 상품마다 다르다. 예를 들어 카카오뱅크는 6개월 변동형에 신규취급액 기준 COFIX, 5년 변동형에 금융채 5년물을 사용하는 구조를 안내한다. 한국은행 기준금리가 움직였다고 내 금리가 곧바로 같은 폭으로 바뀌는 것은 아니라는 얘기다. 다른 은행이나 과거 가입 상품은 해당 약정을 확인해야 한다. 카카오뱅크 상품 안내
남은 대출 2억 5천만 원, 월 부담은 얼마나 달라질까
아래 표는 잔액 2억 5천만 원·남은 기간 25년·거치기간 없음·원리금균등상환이라는 동일한 조건에서 금리만 바꾼 결과다. 연 4%·5%·6%는 계산용 가정이며 현재 은행 금리나 향후 전망이 아니다.
| 가정한 연 금리 | 월 원리금 | 연 4% 대비 증가 |
|---|---|---|
| 4% | 1,319,592원 | — |
| 5% | 1,461,475원 | 141,883원 |
| 6% | 1,610,754원 | 291,162원 |
월 이율은 연 이율÷12, 납입 횟수는 300회다. 원 단위 반올림했으며 증가액은 표시 금액의 차이다. 수수료는 제외했다. 은행의 일수 계산과 금리변경일 등에 따라 실제 청구액은 달라질 수 있다.
이 경우 금리가 1%포인트 오르면 생활비에서 매달 약 14만 원을 더 남겨둬야 한다. 2%포인트 오르는 경우에는 약 29만 원이 더 필요하다. 대출잔액이 다르면 이 금액도 달라진다.
계산기를 쓸 때는 처음 빌린 돈을 다시 넣지 않는 것이 중요하다. 30년 만기로 빌려 5년을 갚았다면, 만기를 연장하지 않은 경우 남은 기간은 25년이다. 그동안 갚은 원금을 뺀 잔액과 남은 개월 수를 입력해야 한다.
엑셀에서는 위 표의 연 5% 사례를 =-PMT(5%/12,300,250000000)으로 계산할 수 있다. 원금균등상환이나 이자만 내는 거치기간이 있는 대출에는 이 표를 그대로 적용할 수 없다.
갈아타기 전, 같은 기간으로 비교해야 하는 이유
다른 은행이 더 낮은 월 납입액을 제시해도 금리가 낮아서인지, 만기가 길어져서인지부터 구분해야 한다. 남은 25년을 새 대출에서 30년으로 늘리면 매달 갚을 원금이 나뉘어 부담은 줄 수 있다. 하지만 빚을 갚는 기간이 길어져 총이자는 늘어날 수 있다.
우선 원금·남은 기간·상환방식을 같게 맞춘 견적을 받아보는 편이 낫다. 여기에 기존 대출의 중도상환수수료와 새 대출의 인지세·담보 관련 비용 중 본인 부담분을 더한다. 우대금리를 받기 위해 유지해야 할 조건도 비용과 함께 따져볼 부분이다.
월 납입액 차이에는 원금 상환액 차이도 포함된다. 그래서 ‘월 얼마 줄어든다’는 숫자만으로 이자를 아낀다고 결론내리기는 어렵다. 두 대출의 상환예정표에서 같은 기간의 이자 합계와 그때 남을 원금을 함께 비교해야 한다.
정확한 다음 달 납입액은 이렇게 물으면 된다
은행에 문의할 때는 “금리가 얼마나 오르나요?”보다 아래처럼 내 계약을 기준으로 묻는 편이 구체적인 답을 얻기 쉽다.
“다음 금리변경일 기준으로 남는 원금과 적용금리를 알려주세요. 첫 납입액과 그다음 달부터 낼 금액도 구분해서 받을 수 있을까요?”
아직 금리가 확정되지 않았다면 확정되는 날짜부터 확인하면 된다. 가산금리나 우대조건 중 바뀌는 항목이 있는지도 함께 물어보자. 첫 달은 금리변경일과 납입일이 어긋나 평소와 다른 금액이 청구될 수 있다.
은행에서 받은 상환예정표를 지금 납입액 옆에 놓으면 매달 더 준비할 돈이 드러난다. 고정기간 종료 전에 확보해야 할 숫자는 바로 그 차이다.
자료 확인일: 2026년 9월 18일. 계산표는 가상 조건에 따른 예시다. 실제 금리와 상환액은 본인의 약정서와 금융회사 안내를 기준으로 확인해야 한다.